住宅ローンから税金問題まで、
マンション購入で失敗しないためのノウハウをQ&A式でご紹介します。

「頭金ゼロからOK」これってホント？

最近では「頭金ゼロ」をうたい文句にする不動産広告などもしばしば見られますが、これは、単なる負担の先送り。
確かに頭金ゼロで、物件価額の100%分の住宅ローンの借入れによってマイホームを購入する方もいますが、むしろ月々の支払額利息が増えたり、返済期間が長引いたりすることで、総返済額が高くなることを覚悟しておきたいところです。

とは言っても、「じゃあ、十分な頭金がないなら購入は先送りにした方が良い？」と聞かれると、必ずしもそうとは限りません。
低金利の現在であれば、当初の費用は足りなくても、近い将来に繰り上げ返済する自信があるのであれば、今のうちに購入したほうがお得な場合もあります。

自営業は、住宅ローンを組むのは難しい？

サラリーマンと比べると、自営業の方に対して住宅ローンの審査が厳しくなるのは事実です。安定した収入が見込めるサラリーマンの方が安全だと判断されてしまうからです。
自営業の方は、ローン審査の際に過去3年分の所得証明書類を提出しますが、その書類で安定した収入を証明できれば、借りやすくなります。

大手の銀行などでは、住宅ローン審査の審査基準に「自営業の申込みは、サラリーマンよりも審査を厳しく行う」と規定されているところもあり、こういった金融機関から融資を受けようとしても、審査が厳しいために通過することが難しく、承認されたとしても金利が割増だったりと不利な条件となる場合もあるようです。
このように、自営業の方に対して消極的な金融機関もあれば、逆に自営業や派遣契約社員の方々をターゲットにした住宅ローンを積極的に取り扱う金融機関もあります。

自営業の方が住宅ローンを申し込む際には、後者のような金融機関を選ぶ方が無難かもしれません。

ローンが通らなかった場合、支払ったお金はどうなる？

一般的な不動産の契約では、ローンが借りられなかった時のために「ローン特約」というものをつけています。
「ローン特約」とは、簡単に言うと、不動産の契約後、金融機関からローンが借りられなかった場合に「白紙に戻しましょう」という約束のようなもの。
支払った手付金もすべて戻ってくる安心な制度です。

ローンが借りれないと、今までのやりとりや苦労も水の泡。
そんな事態を防ぐためにも、物件探しよりもまず先に、住宅ローンの事前審査を行うことをオススメします。事前審査では、融資可能の有無と借入可能額が分かります。
借入可能額と自己資金を合わせれば、マンション購入の可能額を把握することもできます。

効率よくマンション探しをするために、まずは買えるかどうか、また買えるならいくらまでOKか、この2つが分かると物件探しにも気合が入ります

マンション購入において必要な税金を教えて！

購入時に支払うのものに、「印紙税」「不動産取得税」「登録免許税」があります。
購入後、毎年支払うものに、「固定資産税」「都市計画税」があります。

■印紙税
契約書を作成するときにかかる税金です。
売買契約や住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を結ぶ際、その契約書に印紙を貼り、捺印して納税します。印紙代金は、各契約書に記載される金額によって異なります。
印紙税は、契約書ごとに必要になりますので、例えば複数の金融機関でローンを組んだ場合などは、それぞれに印紙が必要となります。

■不動産取得税
住宅や土地の購入など不動産を取得した時に所在地の都道府県に納付する地方税です。
納入額は、建物や土地の評価額によって異なります。取得後数ヶ月経ってから納税通知書が送られてくるので、忘れないよう注意しましょう。

■登録免許税
マンションを購入すると、その権利関係を明確にするために登記が必要になります。
登録免許税は、購入した不動産の登記、住宅ローンに対する抵当権設定登記をする時にかかる税金です。
税額は建物や土地の評価額（固定資産税評価額）や住宅ローンの借入額によって異なります。

■固定資産税
固定資産税は、土地や住宅、償却資産（これらを総称して「固定資産」といいます）を保有している人が、市町村に毎年納める税金です。
購入した年に課税さ れるかどうかは、その年の1月1日現在に役所の固定資産税課税台帳に登録（登記も含む）されているか否かが基準です。

■都市計画税
都市計画税は、目的税として都市計画事業（道路、公園、下水道、ごみ焼却場などの整備）や土地区画整理事業にあてるため、固定資産税と併せて支払う税金です。
※また、両親から資金援助を受けた場合などは、「贈与税」も別途かかります。

住宅ローンに必要な書類は何ですか？

自分で揃えなければならない公的な書類は以下の通り。
申込人（ご本人）に関する書類です。

■身分証明書（免許証、パスポートなど）

■収入を証明書（源泉徴収票、住民税決定通知書など）

■在籍勤務年数証明書（健康保険証の写し）

■住民票
■印鑑証明書

不動産に関する書類は不動産会社がそろえてくれますが、
念のため例示しておくと下記の通りです。

■売買契約書
■重要事項説明書

■重要事項調査報告書

■不動産の謄本・抄本（もしくは全部事項証明書）

■地積測量図
■建物図面
■公図
※その他、登記申請する場合は固定資産税評価証明書などが必要になります。

転勤の可能性があるなら、マンション購入は控えた方がよい？

サラリーマンやOLの方であれば、将来転勤の可能性はないとは言えません。
また、ご両親やお子さんの都合で引っ越ししなければいけないことも今後あるかもしれません。でも、そんなことを不安に考えていては、いつまで経ってもマンション購入には踏み切れません。

マンションの資産価値は低いものから高いものまでピンキリです。資産価値の高いマンションを購入しておけば、将来的に自分が住めなくなっても、自分にとって有利な運用ができます。
では、どんなマンションが価値のあるマンションなのでしょうか？　
資産性と快適性を併せて考えた場合、一番重要なのが立地。東京であれば、東京駅を中心に半径25km圏内までの立地に建つマンションは資産性が高いと言われています。
また、駅から歩いて10分以内にあることもポイント。駅に近い物件は、空き地があまりなく、今後新築マンションが建ちにくいと判断され、資産性も高く評価されるからです。

ちなみに、ライフスタイルの変化で住めなくなった場合、「売る」のと「他人に貸す」のでは、断然「貸す」方がお得です。毎月の家賃収入で住宅ローンの返済は賄えますし、将来また自分がそこに戻って住むこともできるのです。ローンの返済が終われば、家賃収入として安定した収入が入ってくることを考えても、やはり「貸す」方をオススメします。

大規模修繕工事って何？

マンションなどの集合住宅において10～20年単位で行われる外装・防水・設備工事などの大規模な工事のことです。
数年単位で行われる鉄部の塗装工事など小規模なものは、大規模修繕工事には入りません。

具体的には、エレベーターの改修工事、屋上やベランダの防水改修工事、給排水管の更新工事など。鉄部塗装工事や中規模修繕工事も含み修繕積立金支出該当工事を広く含む場合もあります。これらの工事は、総会で決議されたり、長期修繕計画（総会承認のもの）によってのみ実行が可能になります。