マンションを現金一括払いで買えればいいけれど、それは石油王かはたまたIT社長か･･･。
マンション購入において、９９％の人が通るであろう「住宅ローン」の道。
初めての住宅ローンをもっともっと知るために、ローンと金利の種類、手続きの流れについて解説します。

きちんと知って賢く選ぶ！ マイホーム購入において、最も重要なのが「住宅ローン」です。
20年、30年といった長期間の長い付き合いになるのがほとんどですから、慎重に決める必要があります。

では、住宅ローンを選ぶとき、何を基準にすればいいのでしょう？

営業担当や販売担当者から勧められる資金計画のほとんどが、販売会社や売主と提携しているローンを利用した35年返済の変動型商品。これは本当にアナタにとって最適な住宅ローンなのでしょうか？ローンの種類をよく把握して、自分にあった住宅ローンを選びましょう。

まずは、住宅ローンで大きく２種類に分かれる「公的融資」と「民間融資」の違いについて説明します。

公的融資

大きく分けて財形住宅融資・自治体融資の2つがあります。購入する物件の広さや地域などによって融資額の条件が変わります。基準さえ満たせば申し込みのしやすさや安心感など、民間融資にはない魅力を持ちます。

財形貯蓄

サラリーマンの住宅購入を支援する制度が財形貯蓄で、1年以上の積み立て実績と50万円以上の残高があれば利用できます。融資額は残高の10倍まで、最高4000万円。融資の条件は立地や構造、面積まで細かく定められた物件条件を満たす必要がある反面、収入基準など人への条件はあまり厳しくありません。

自治体

都道府県や市区町村が独自に行うため、直接融資や融資斡旋、利子補給など融資システムも条件もさまざまです。その地域で一定期間住んでいる、あるいは勤務している人が対象となる場合が多く、転入者は利用できないことがあります。

民間融資

民間の金融機関が提供している住宅ローンです。
銀行系（都市・地方・信託）、信用金庫・信用組合系、労働金庫・農協系、ノンバンク系などに分かれており、融資内容や利用できる条件などが異なってきます。
借入れ本人への審査が厳しく、年収や勤続年数などの条件も審査があります。

融資限度額は、一般的には物件価格の100％までですが、なかには110％以上可能といったローンを取り扱う金融機関もあります。
また多くの民間の金融機関ではフラット35を取り扱っており、借入期間中固定金利となっています。
民間住宅ローンの場合は、「変動金利型」「固定金利型」「固定期間選択型」などの金利タイプとフラット35の取り扱いをしているケースがほとんどです。

民間金融機関

銀行のほか、信用金庫や信託銀行、JAなど。公的融資に比べて「返済能力」を厳しく審査されますが、金利優遇キャンペーンをはじめとする商品の豊富さは民間金融ならでは。低金利・低コストが売りのネットバンクも出てきています。

ノンバンク系

生命保険会社、損害保険会社、住宅ローン専用会社でも融資を行っています。融資上限が購入価格の90～100％だったりと内容はさまざまです。

★ココがポイント！

「フラット35」の特徴
融資限度額は物件価格の90％まで、上限8000万円までですが、金融機関によっては100％まで融資が可能です。
※詳しくは住宅金融普及協会ホームページにて

自分に合う金利のタイプは？ 「住宅ローンの金利」と一言でいってもさまざま。住宅ローンの金利には、大きく分けて固定金利と変動金利、固定金利選択型の３つのタイプがあります。
家族構成や返済余力も人それぞれですから、自分に合った融資方法を利用しましょう。
金利情勢については、スタッフにご相談ください。

固定金利型

支払開始から終了までの金利が一定のため、返済期間終了まで金利が変わりません。メリットは、金利水準が低い時期に借り入れすると、低金利のままで有利。
また、返済額が一定なので返済計画が立てやすく、家計管理がしやすい点です。ただし、将来的に金利が下がった場合でも返済額は変わりません。

変動金利型

その時々の金利情勢に応じて定期的に金利の見直しが行われるローンのこと。通常年に２回見直されるため、金利の変動に素早く対応できます。
一般的に契約時の金利は固定金利型よりも低く設定されているので、当初の返済額を抑えたい方にはピッタリ。しかし、その金利がいつまで続くかわからないというデメリットもあります。

固定金利選択型

都市銀行などで多く利用されている種類で、3年・5年・10年など、一定期間だけ金利を固定するローンのこと。期間が短い商品は変動型よりも金利が低いものが多く、固定期間が長いほど金利は高くなります。
期間終了後は、再度その時点で変動に切り替えるか、固定金利選択型かを選びます。いずれの場合もその時点での金利が適用されますから、期間終了後の金利がどうなるかわからないというリスクが生じ、金利上昇の場合は支払額が上がる場合もあります。

★ココがポイント！

一般的な金利の選び方
どのローンを選んだらよいのかは、その人の生活や返済能力によって違ってきますが、一般的には金利上昇局面の時は固定金利、下降局面の時は変動金利を選ぶのがセオリーのようです。
固定金利は借入時に返済までの金利が決定するので、毎月の返済額と総返済額の上限が決定される、つまり毎月の家計管理もしやすく、今後の生活資金のプランニングもしやすくなります。
これから子供の教育費がかかる、計画的に返済したい、という方には長期固定型が向いていると言えるでしょう。

優遇金利　不動産会社によっては、金融機関と提携を結び、通常より金利を低く借入できる場合があります。

住宅ローンの手続きの流れって？
申し込みから契約完了まで、一般的な住宅ローンの借入手続きの流れをSTEP1～５にまとめました。
フラット35や財形住宅融資など、購入住宅に一定の条件があるローンは、ローン申込みの前後に物件検査の手続きが必要になります。また、資金の受け取りが引渡後になる場合、つなぎ融資が必要になる場合もあります。

STEP1 【事前審査】

自分たちの返済プランに合った機関を決めたら、事前審査の申込をします。審査結果は各機関によってさまざまですが、特に費用はかからず、約１週間前後かかるのが通常です。
急ぎの場合には複数の金融機関と同時に話を進めるようにした方がよいでしょう。
ローンの審査基準は、各機関によってまちまち。◯◯銀行よりも△△信用金庫のほうが良い条件で審査が通った、というケースもあり、また当然その逆もあります。
上記に述べた様々な住宅ローンの種類をきちんと把握して、事前審査を申し込みましょう。

STEP2 【本審査】

事前審査で借り入れOKの通知がきたら、次は「本申し込み」に入ります。申込み書類に、必要項目の記載・捺印後、売買契約書（写）や建築確認通知書（写）などの関連書類を添えて届けます。
「融資比率、返済比率」等の再確認や、個人信用情報の調査の上、審査を行います。機関によって提出書類が異なりますので、確認しておきましょう。

STEP3 【融資決定】

民間ローンやフラット３５であれば、建物認定を含めて２～３週間で結果の通知が届きます。承認されたら、諸費用の確定をしましょう。
ローンに付随してかかるものとして、事務手数料、保証料、団信保険料、印紙代等があります。通常、これらの費用は融資金より資金実行時に差し引きされるケースが多いようです。この他に、登記費用を決済日に司法書士へ支払います。

STEP4 【金銭消費貸借契約】

本人確認作業も必要なため、窓口までご自身が直接足を運ぶ必要があります。必要書類としては身分証、住民票、届出印など。事前に融資銀行に確認しておきましょう。

STEP5 【ローン実行】

物件の引渡しと融資金を含む残代金（手付金以外の自己資金と融資実行金で売買代金の全て）を支払います。
金融機関では融資実行と同時に物件に抵当権の設定を行います。また、所有権の保存・移転登記の手続きもこの際に行われますが、通常、司法書士に任されます。

★ココがポイント！

自分に合った返済方法を見つけよう。 住宅ローンの「契約完了」は、いわば始まりの第一歩。一番大切なのは、これからの「返済」です。
通常は、元金と利息の合計額が一定である元利均等方式でローンを組むのが一般的ですが、返済総額を比べると、元金均等返済方法の方がおトクな場合もあります。ローンを組むときに営業マンや担当者に相談してみましょう。

元利均等返済

住宅ローンの毎月の返済額（元金と利息）を、全期間を通じて一定にする返済方法。返済額における利息の割合が高く、返済初期はなかなか残高が減っていかない。

元金均等返済

ローンの元金部分のみを毎月一定額返済していく方法。金利部分は、ローン残高が減るにしたがって徐々に支払額も減少していく。総返済額が元利均等返済よりも少なくなるメリットもある。